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Neue Rechtsprechung in Sachen Schönheitsreparaturen: Abgeltungsklausel unwirksam
Im Frühjahr 2015 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass Quotenabgeltungsklauseln generell unwirksam sind (BGH, Urteile v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13). Damit hebt der BGH seine frühere Rechtsprechung auf und fällte erneut weitreichende Grundsatzurteile zur Thematik Schönheitsreparaturen in Miet-wohnungen. Bisher hielt der BGH (Quoten-) Abgeltungsklauseln grundsätzlich für wirksam, so dass in der Praxis davon auch reichlich Gebrauch gemacht wurde.

Doch was bedeutet das für Sie im konkreten Fall? Bisher versuchten Vermieter die Kosten für eventuelle Schönheitsreparaturen nach dem Auszug auf den bisherigen Mieter anteilig umzulegen. An einem Beispiel wird es sichtbarer. Ein allgemeiner Mietvertrag enthält sogenannte Renovierungsklauseln, nachdem der Mieter nach fünf Jahren verpflichtet ist, die Wohnung zu renovieren. Doch wenn der Mieter schon nach zwei Jahren auszieht, musste er sich bisher noch an zwei Fünftel der Kosten für die Schönheitsarbeiten beteiligen, unter normalen Abnutzungserscheinungen. Dazu wurde ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes von Seiten des Vermieters eingeholt. Entweder musste der ehemalige Mieter die errechneten Kosten anteilig bezahlen oder konnte selbst die Maler- oder Renovierungsarbeiten durchführen.

Aber was sind normale Abnutzungserscheinungen und wie können die Kosten gerecht ermittelt werden? Genau dies hat der Bundesgerichtshof bemängelt. Es ist nicht eindeutig ersichtlich, welche Kosten bei Vertragsabschluss auf den Mieter zu kommen. Solche Formulierungen (Abgeltungsklauseln) sind unberechenbar und benachteiligen den Mieter. Deshalb sind Quotenabgeltungsklauseln nach neuer Rechtsprechung unwirksam und der Mieter kann nicht für fällige Schönheitsreparaturen belangt werden, im Falle eines Auszuges vor Ablauf der Renovierungsfristen. Der BGH begründet dies mit der Unberechenbarkeit der notwendigen Reparaturen und Kosten beim vorzeitigen Auszug und mit einer Benachteiligung des Mieters durch die Abgeltungsklausel.

Üblicherweise müssen Flur, Küche und Bad alle drei Jahre und die Hauptwohnräume alle fünf Jahre renoviert werden. Wenn ein Mieter nun vor diesen Intervallen auszieht, kann der Vermieter nicht mehr verlangen, sich anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen. Das gilt unabhängig davon, ob der Mieter in eine renovierte oder unrenovierte Wohnung gezogen ist. So kann es nicht mehr passieren, dass ein Mieter nach einer kurzen Mietzeit die Wohnung womöglich in einem besseren Zustand wieder abgibt, als er bei Einzug erhalten hat.

Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass von der Änderung der v. g. Rechtsprechung schätzungsweise jeder 2. Mietvertrag betroffen ist. Vermieter müssen sogar damit rechnen, dass betroffene Mieter mit Rückforderungen auf sie zu kommen, die bei Auszug entweder bezahlt oder selbst renoviert haben. Allerdings gilt hier eine Verjährungsfrist von 6 Monaten, die bereits mit dem Mietvertragsende beginnt. Weitere Auskünfte erhalten Sie beim Deutschen Mieterbund, im Mieterverein in Ihrer näheren Umgebung oder bei spezialisierten Rechtsanwälten.

Alle Angaben ohne Gewähr.

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