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Erste Hilfe bei Pfusch am Bau
Baumängel – egal ob Neubau eines Hauses oder Renovierungsarbeiten – müssen vom Auftraggeber sofort und nachdrücklich verfolgt werden.

Leider sind Mängel beim Bau keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Im Durchschnitt finden sich in jedem Bauvorhaben 18 Baumängel, so das Ergebnis einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbunds (BSB) und des Instituts für Bauforschung Hannover (IFB). Zur Ehrenrettung aller Bauunternehmer und Handwerker muss aber auch bedacht werden, dass bei einem so komplexen Werk wie einem Hausbau, einem Umbau, einer Sanierung oder Renovierung kleinere Versehen kaum auszuschließen sind – dennoch muss jede Abweichung vom vereinbarten Zustand unverzüglich berücksichtigt werden.

Was kann der Auftraggeber bzw. Bauherr selbst tun?

Nützliches Zubehör
Für jede Besichtigung der Baustelle sollte ein Zollstock (Meterstab oder Gliedermaßstab) und eine Digitalkamera mit Blitzfunktion angeschafft werden. Wichtig: Stellen Sie bei der Kamera das aktuelle Datum und die konkrete Uhrzeit ein.

Vertrag lesen
Ein Baumangel liegt vor, wenn ein Werk nicht vertragsgemäß, das heißt nicht den üblichen Regeln der Bautechnik entspricht oder nicht vollständig fertiggestellt wurde. Maßgeblich ist, was im Vertrag mit dem Bauunternehmen bzw. Handwerksbetrieb vereinbart wurde. Baut dieser beispielsweise die Treppe in Kiefernholz, obwohl im Vertrag Eiche vereinbart wurde, so ist das ein Mangel. Selbstverständlichkeiten – etwa die Verwendung frostsicherer Fliesen für eine Terrasse – müssen nicht extra vertraglich geregelt werden. Auch schadet es nicht, sich einen Überblick zu den einschlägigen Fachregeln oder Anwendungstechnischen Normen zu verschaffen. Die wichtigsten Fachregeln für den Holzbau erhalten Sie z.B. vom Bund Deutscher Zimmermeister. Das Regelwerk für Dacheindeckungen liegt beim Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks bereit.

Mangel dokumentieren
Wenn Sie einen Mangel finden, müssen Sie ihn unbedingt dokumentieren. Machen Sie Fotos vom Mangel, von der Umgebung und legen Sie zur Verdeutlichung der Größenverhältnisse einen Zollstock an die mangelhafte Stelle. Notieren Sie in jedem Fall die Uhrzeit und ggf. die aktuellen Witterungsverhältnisse. Keinesfalls sollten Sie den Mangel selbst beheben oder irgendwelche Provisorien bauen. Wenn „Gefahr im Verzug“ ist, also massive Folgeschäden drohen, rufen Sie die Handwerker an und besprechen Sie das weitere Vorgehen.

Eine Mängelanzeige anfertigen und absenden
Die Mängelanzeige erfolgt schriftlich per Einschreiben mit Rückschein. Als angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gelten in der Regel 14 Tage. Wichtig ist, das genaue Datum anzugeben. Zur Mängelanzeige können Sie die Fotos beilegen, das ist einfacher, als sich mit bautechnischen Fachbegriffen herumzuschlagen. Bei der Mängelrüge trägt der Auftraggeber die Beweislast dafür, dass die Mängelrüge auch dem Unternehmer zugegangen ist. Es empfiehlt sich somit die Abgabe unter Zeugen oder wenigstens ein eingeschriebener Brief. Auch muss die Mängelanzeige einen Termin für die Fertigstellung bzw. Beseitigung des Mangels beinhalten. Die Frist für einen reinen Arbeitsbeginn ist nicht sinnvoll. Darüber hinaus ist es dringend ratsam, sich bei Mängeln nicht als Ursachenforscher zu versuchen. Beschreiben Sie also die Folgen und sinnlich wahrnehmbaren Auswirkungen des Mangels und nicht die Ihrer Meinung nach vorliegende Ursache (schreiben Sie beispielsweise „die Wand wird nach dem Duschen nass“ und nicht, „eine Silikonfuge ist falsch angebracht, deshalb gelangt Wasser durch die Wanne ins Mauerwerk“). Der Bundesgerichtshof hat vor einigen Jahren die Symptomtheorie entwickelt, nach der genügt es, wenn die Mangelerscheinungen dargestellt werden (ein Foto hilft), der Bauunternehmer muss dann selbst alle möglichen Ursachen ermitteln und abstellen. 

Zurückbehaltungsrecht nutzen
Wenn der Baumangel nicht fristgerecht behoben wurde, behalten Sie in jedem Fall einen Teil des Werklohnes zurück. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (641 Abs, 3 BGB).

Nachfrist setzen
Regelmäßig müssen Auftraggeber so geduldig sein und eine weitere Frist zur Behebung des Mangels setzen. Achtung, mit Ablauf der ersten wirksamen Fristsetzung ist zu prüfen, ob sich der Handwerksbetrieb im Verzug befindet. Wenn nun ein Anwalt eingeschaltet wird, sind seine Kosten grundsätzlich als Verzugsschaden vom Auftragnehmer – dem Handwerker zu ersetzen.

Nach der Nachfrist wird es ernst
Wenn ein Werk mangelhaft ist und der Unternehmer trotz Aufforderung des Bestellers zur Nacherfüllung untätig bleibt, hat der Besteller grundsätzlich das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Er kann somit einen anderen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen, die Vergütung mindern oder bei erheblichen Mängeln ganz vom Vertrag zurücktreten.

Nach meiner Erfahrung besteht spätestens ab der ersten Weigerung zur Mangelbeseitigung ein erheblicher Konflikt zwischen dem Auftraggeber und dem Unternehmen. An dieser Stelle ist es besser, gleich einen Rechtsanwalt zur Beratung und Vermittlung einzuschalten. Sollte der Mangel schlicht geleugnet werden, so ist ein unabhängiger Sachverständiger, wie ihn die Handwerkskammern vermitteln, zu empfehlen.

Autor: Michael Herte
Bankkaufmann & Rechtsanwalt
(Quelle: anwalt.de)

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